 |
Не думайте, что если у вас есть договор аренды на
земельный участок под зданием, в котором находится принадлежащее вам кафе или
любое другое нежилое помещение, то это дает вам право организовать выносную
торговлю на придомовой территории. Это широко распространенное заблуждение уже
привело не одного предпринимателя к разбирательствам с контролирующими органами.
Договор аренды, даже если он и предусматривает
пользование площадью придомовой территории, прежде всего, заключен в отношении
земли для нежилого помещения и не дает права на организацию летней торговой
площадки на этом участке.
У предпринимателя возникают естественные вопросы
типа "кому я мешаю?", "что плохого в том, что я поставлю здесь
пару столов и стульев?" и "где вы видите среду, которую я загрязняю?"
Именно их, как правило, он задает контролирующим органам.
Организовывая летнее кафе возле дома,
предприниматель тешит себя мыслью, что таким образом он не только расширит свой
бизнес, но и создаст благо согражданам, среди которых, кстати, могут оказаться
и работники фискальных органов.
Последние рассматривают такие действия лишь как
нарушение законодательства, совершенное в целях создания благ, в первую очередь,
для самого нарушителя.
Среди предпринимателей немало людей, владеющих
магазинами и торговыми павильонами. Для них, казалось бы, организовать летнее
кафе, нет проблем, а выгода, полученная от этого мероприятия, должна перевесить
все сомнения.
Например, магазину выгодно дополнительно
оказывать покупателям услуги общественного питания, продавая свою продукцию в
летнем кафе. Предоставление покупателям дополнительных услуг в сфере
организации торговли продукцией общественного питания, а также кулинарной и
другой, так называемой буфетно-бакалейной продукцией, не только дает
дополнительную прибыль, но и способствует привлечению в магазин более широкого
круга покупателей. Тем более что это не противоречит действующему
законодательству.
Однако существует одно "но".
Организация летнего кафе возможна при условии, что торговля будет
осуществляться на принадлежащей предпринимателю на законных основаниях
территории и строго в соответствии с целевым назначением.
Как же избежать возможных нарушений? Для начала
предпринимателю следует внимательно отнестись к своему договору аренды и при
необходимости привести его в соответствие с нормами действующего
законодательства. Иными словами, если в имеющемся договоре аренды, заключенном
на несколько лет, указано целевое назначение "по фактическому размещению
нежилого здания или иного нежилого помещения", предпринимателю необходимо
обратиться к арендодателю с просьбой о внесении в этот договор изменений,
дающих право на использование участка земли для сезонной торговли.
Аналогичные действия следует выполнить и
собственникам земли, так как зачастую кафе устраивают на приусадебных участках,
а внезапно нагрянувшим проверяющим объясняют, что в данный момент во дворе не
клиенты кафе, а кумовья, которые только зашли и через пару минут уже уходят.
Обращаем внимание читателей, что в случае аренды
земельного участка, принадлежащего физическому лицу, арендодатель не имеет
права на свое усмотрение изменить целевое назначение принадлежащей ему земли.
Решение вопроса о смене целевого назначения предусматривает обязательное
обращение в местные органы власти, разработку проекта отвода и принятия
соответствующего решения местным советом или государственной администрацией.
Многие предприниматели, увидев реальную выгоду от
организации летнего кафе, стремятся любыми путями получить возможность его
создания. Для этого арендуют помещения на земельных участках, оформленных на
третьих лиц или вообще без оформления каких-либо документов. Создавая торговую
точку, объясняют, в первую очередь, самим себе, что это ненадолго и большого
нарушения в этом нет.
Данное заблуждение продиктовано во многих случаях
незнанием действующего законодательства.
Создавая самовольно летнее кафе на чужом
земельном участке, предприниматель, возможно, и не желая того, подставляет, в
первую очередь, под удар своего арендодателя. Ведь ему земельный участок
давался не для этих целей, и расчет земельного налога (арендной платы) делался
без учета выносной торговли.
Инспектирующие органы вправе задать вопросы:
"На каком основании, на земельном участке располагается летнее кафе? Какое
целевое назначение данного земельного участка?" И потребовать от
предпринимателя разрешительные документы на открытие летней площадки на данном
участке земли. Отсутствие таких документов указывает на то, что кафе создано
незаконно. Результатом такой встречи с контролирующими органами является
оформление протокола, в котором указываются нарушенные нормы земельного
(санитарного, экологического, градостроительного и др.) законодательства, что в
конечном итоге приведет к штрафным санкциям и закрытию кафе.
Чтобы избежать подобного, предпринимателю следует, принимая в аренду (субаренду)
здание, помещение или земельный участок, где предполагается организовать
предпринимательскую деятельность, поинтересоваться - на каких условиях (правах)
этот объект находится у арендодателя и в каких отношениях арендодатель с
местными властями по поводу прав на землю (оформлен ли отвод земли (аренда) и
для каких целей)? Полученный ответ либо придаст уверенности предпринимателю в
том, что открытие летней площадки на прилегающей территории будет
соответствовать целевому использованию земельного участка, либо заведомо
предупредит о том, что нарушение есть, а следовательно, нужно быть готовым в
любой момент к ее закрытию.
Организовывая территорию летней площадки (кафе)
предпринимателю следует также не забывать о градостроительных нормах (например,
ДБН 360-92 "Планирование и застройка городских и сельских поселений"),
которые должны соблюдаться.
Не единичны случаи, когда предприниматели, купив
квартиру на первом этаже, и выведя ее из жилищного фонда, что называется, рубят
входную дверь с выходом на красную линию*, после чего убирают асфальтное
покрытие тротуара и выкладывают придомовую территорию тротуарной плиткой. В
кратчайший срок площадка оборудуется зонтами, столами и стульями. Некоторые
предприниматели даже барную стойку умудряются установить, и зона отдыха
начинает функционировать.
___________
* Красная линия - геодезически
зафиксированная невидимая линия, предназначенная для обеспечения регулирования
и градостроительного контроля при застройке, реконструкции и благоустройстве
поселений, отведении земельных участков, установлении условий их использования.
Строительство на красной линии не разрешается.
В результате получается площадка, очерченная
бордюром, который является преградой для пешеходов и транспорта. Данное
обстоятельство вызывает возмущение со стороны соседей и просто прохожих, так
как они должны обходить площадку, переставшую фактически быть пешеходной зоной,
по проезжей части.
Рано или поздно на такое нарушение обратят
внимание контролирующие органы и заставят нарушителя убрать искусственную
преграду за свой счет.
Чтобы этого не случилось, прислушайтесь к совету:
не старайтесь создать торговый оазис там, где это не предусмотрено
градостроительными, санитарными и прочими нормами.
И самое главное - не следует строить объект
торговли, не оформив землю и не получив разрешение на строительство такого
объекта.
Наиболее нетерпеливых понять можно, ведь сезон
работы летних кафе очень короток: всего лишь пять месяцев - с мая по октябрь, и
в мае нужно уже приступать к обслуживанию посетителей, а не бегать по кабинетам
в различных инстанциях. Отдельные предприниматели, не мешкая, действуют,
руководствуясь правилом: "Легче получить прощение, чем добиться
разрешения".
Однако желание иметь кафе должно соизмеряться со
степенью риска и не идти в разрез с нормами законодательства. Действуя вопреки
законам, надо быть готовым к тому, что ваш объект снесут, а вас накажут по всей
строгости.
Чтобы не оправдываться перед проверяющими по
поводу самозахвата территории, оформление земельного участка следует начинать
заблаговременно.
В настоящее время повсеместно процедуру
оформления земель стараются привести в соответствие с земельным
законодательством. Это значит, что оформление займет не один и даже не два дня.
Необходимо иметь в виду, что в процессе оформления летних кафе участвует целый
ряд организаций (местные советы, управления торговли,
санитарно-эпидемиологические станции, органы архитектуры и земельных ресурсов,
а также органы охраны окружающей среды и органы, отвечающие за охрану
памятников истории и культуры), в которых согласовать размещение торговой точки
совсем не просто.
Например, только прохождение государственной
землеустроительной экспертизы может занять около 20 дней. И это абсолютно
на законных основаниях.
Не стоит забывать и о том, что в населенном
пункте, где вы планируете создать кафе, возможно, существуют охранные зоны и
прочие места со специальным режимом использования.
Важную роль в процессе оформления летнего кафе
играют решения местных органов власти, которые утверждают порядки осуществления
процедуры оформления земель на подотчетной им территории. На эти документы
советуем обращать особое внимание, так как зачастую они являются единственными
источниками информации о процедуре оформления земли в отдельно взятом
населенном пункте.
Не секрет, что законодательство пишется в расчете
на специалистов. Неискушенному в юриспруденции человеку можно сотни раз
самостоятельно прочесть статьи Земельного кодекса Украины (ст. 116, 120,
123-125, 151 и др.), регулирующие порядок оформления земельных участков, но так
и не понять очередности своих действий.
Раньше в некоторых населенных пунктах местные
органы власти шли на своеобразную уступку предпринимателям и создавали как бы
упрощенный вариант оформления земельных участков под летние кафе. Так, в
г. Днепропетровске, согласно утвержденному городским советом порядку,
предприниматель, желающий открыть летнее кафе, должен был обратиться в местный
совет с соответствующим заявлением. После рассмотрения заявления председателем
совета или его заместителем заявление передавалось в управление
потребительского рынка для составления формуляра согласования места
расположения кафе. Далее заявитель должен был пройти согласование в ряде служб
райисполкома и санэпидемстанции, а завершающим этапом оформления являлось
заключение договора аренды земельного участка.
Однако, как и в любом другом деле, приведенный
выше пример упрощенной процедуры оформления земельного участка имеет и обратную
сторону, а именно: земельное законодательство не предусматривает упрощенной
формы отвода земли. Из-за этого обстоятельства предпринимателю, получившему
земельный участок в обход отдельных норм законодательства, надо быть готовым к
тому, что в один прекрасный день вся проделанная им работа будет признана в
судебном порядке незаконной.
Избежать подобных последствий можно с помощью
предварительной консультации со специалистом.
Следует обратить внимание еще на один нюанс.
Чтобы ежегодно не встречаться в коридорах
властных структур с большим количеством жаждущих оформления земли и не
участвовать с ними в марафонском забеге, где в качестве приза выступает
разрешение на открытие кафе, договор аренды советуем заключать на срок не менее
трех лет. Использование участка может быть сезонным (по графику), а на период
межсезонья в договоре предусмотреть консервацию объекта. Подобные примеры уже
существуют и дают положительные результаты.
Материал для сайта подготовлен 7 июня 2005 г.
|
|
