Доброго времени суток,

как обстоит сдача в аренду больших площадей? Возможно ли сдавать часть помещения? Как эта часть фиксируется? Налог приходит и меряет? Как фиксировать площадь? Спасибо!

заключите договор аренды, в котором будет прописана сдача 70 м в аренду - и все.

вот здесь ответ на аналогичный вопрос:

Благодарю!

В пп.291.5.3. п.291.5 НКУ указано, что не могут быть плательщиками единого налога физические лица - предприниматели, если они сдают в аренду жилые помещения общей площадью свыше 100 кв.м., нежилые помещения (сооружения, здания) или их части общей площадью превышающие 300 кв.м. Считаем, что указанный подпункт Налогового кодекса предусматривает ограничение по общей площади, которая сдается в аренду. Поскольку площадь части квартиры, которая сдается в аренду, не превышает 100 кв.м., Вы вполне можете находиться во 2-й группе ЕН в 2012 году.

Відповідно до змін у Податковому кодексі України (Закон України от 04.11.2011 № 4014-VI)
291.5. Не можуть бути платниками єдиного податку:
291.5.3. фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів;
Відповідно додатку Б ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення»:
Житлове приміщення - опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, при¬значене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання.
Квартира - комплекс взаємопов'язаних приміщень, використовуваних для проживання однієї сім'ї різного чисельного складу або однієї людини, який включає (як мінімум): житлову (житлові) кімнату, кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або суміщений санвузол), передпокій, комору чи вбудовану шафу.
Площа квартири - сумарна площа житлових і підсобних приміщень квартири без урахування лоджій, балконів, веранд і терас.
Тобто квартира поділяється на житлові приміщення (кімнати) та на Підсобні приміщення квартири - приміщення, призначені для гігієнічних або господарсько-побутових потреб мешканців (ванна, вбиральня, душова, приміщення для прання, кухня, комора), а також передпокій, внутрішньоквартирний хол, коридор тощо.
На практиці виникають непорозуміння у з в’язку з існуванням схожого іншого терміну ”жилі приміщення”, що означає на мою думку інше, та використовується, наприклад у тексті ст..99-116 ЖК України у розумінні житла, як окремого об’єкту цивільно-правових відносин.

Я тоже являлся единоналожником в 2011г . по сдаче квартиры в аренду с общей площадью более 100кв.м. но при этом ' житлова площа 'составляет, например, менее 50 кв.м. При таком подходе я пологаю, что могу быть единоналожником.
В случае ,если налоговая инспекция будет иметь другую точку зрения-можно использовать следующий подход: 100 кв.м сдается как ФО-П (единоналожник) а превышающая 100кв м. площадь- сдается как по договору физ лица, т. е на общем налогообложении.
Третий вариант. Вы можете сдавать в своей квартире только часть ее в аренду, а именно площадью до 100кв.м, а остальное давать в безоплатное пользование. Т.Е. если вы сдаете только три комнаты в пятикомнатной квартире, то к ним же как то надо по коридорам дойти, и вероятно, даете пользоваться туалетом, ванной, кухней.Именно даете пользоватьсябезоплатно вспомогательными помещениями квартиры, а не сдаете этот коридор, туалет и ванную в аренду). Поэтому расчетная площадь сдаваемых "житлових приміщень "по моему мнению будет равна площади єтих трех комнат.

17.02. 2012г мне было сообщено в одной из государственных районных инспекций г.Киева , что нельзя здавать часть квартиры в аренду и пребывать при этом на ежином налоге.
Не соглашаясь с позицией налоговиков , предлогаю еще раз вернуться к тексту статьи Кодекса-
відповідно до змін у Податковому кодексі України (Закон України от 04.11.2011 № 4014-VI) и условно "подиграть" налоговикам
291.5. Не можуть бути платниками єдиного податку:
291.5.3. фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів;

Т.е законодатель (по мнению налоговиков) расмотрел три обьекта аренды-
1."земельні ділянки" как целостного обьекта гражданско-правовых отношений (т.е с одним правоустанавливающим документом),а не ее отдельных частей
2."житлові приміщення"- тоже как целостній обьект, а не его составные части.
3. "нежитлові приміщення (споруди, будівлі)" как в целости , так и их части, чего не было указано в первых двух обьектах оренды.

Тогда , части обьектов по п.1 и 2 не подпадают под исчерпывающий перечень ограничений, а по сему на них не распространяется действие ст. 291.5.
Т.е. , например вы сдаете 7 комнат жилой площадью 120кв.мв 10-тикомнатной квартире ,общей площадью 250кв.м, то так как это часть квартиры ,а не целостный обьект, то запрет ст. 291.5 на вас не распространяется и вы имеете право быть единоналожником по 2-категории (при выполнении др. условий -по кол. наемных работников и получ. прибыли)

Обращаю Ваше внимание на то ,что для жилых помещений дан предельный размер площиди в 100 кв. м. , а для нежилых-до300 кв.м. Считаю, что это косвенным, логическим доказательством, что законодатель имел ввиду под жилыми помещениями именно комнаты квартир. Тогда с учетом имеющихся вспомогательных помещений в квартире его обжая площадь может доходить до 300кв.м ( к вспомогательным помещениям квартиры может по духу закона относится и тренажерный зал, сауна, зимний сал, остекленные балконы, кухня, кабинет, гардеробная,биллиардная, кладовки тд).Тогда подход к арендаторам жилых и нежилых помещений будет одинаковый по фактической площади здаваемых помещений (т.е 100кв.м жилой +200 вспомагательных помещений= до 300кв.м общей площади).

И в заключение- толкование законодателем понятий "житлові приміщення" и "загальна площа об"єкта житлової нерухомості"-
до проекту №8203 від01.12.2011п.Президент України. Висновок на пропозиції Президента України до Закону україни Про внесення змін до ст.6 Житлового кодексу Української РСР щодо визначення житлової та загальної площ об"екта житлової нерухомості -
"Варто також звернути увагу на те, що внесення до Податкового кодексу України змін, згідно з якими базою оподаткування податком на богатство має бути загальна площа обьєкта житлової нерухомості ..може привести до збільшення оподаткування не тільки заможних ,а й усіх інших категорій населення, в тому числі і малозабезпеченни, що суперечитиме меті та змісту цього податку "Подписано- Керівник Головго управління В.І.Борденюк.
В результате предложения Президента по замене понятий площади жилых помещений на общую площадь обьектов жилищгой нежвижимости Верховная рада не поддержала и Закон был открлонен 09.02.2012.

Указанное дает возможность утверджать, что законодатель ( Верховная рада) четко различает понятия площадь жилых помещений и общая площадь обьектов жилой( от слова жилье-как отдельный обьект гражданскоправовых отношений) недвижимости и не подменяет эти два понятия друг другом. Более того, считает взятие критерием общей площади обьекта жилищной недвижимости социально ущербным .

Прошу откликнуться тех ,кого заинтересовал этот вопрос. Буду благодарен и сообщениям на мой эл. адрес
С ув. Николай

Сдавайте, как физ.лицо.

Аренда кв. за 4000грн. СПД на ЕН. налоги ежем. - 214.60грн ЕН + 372,33грн ЕСВ = 586,93грн. Если нежилое пом. + налог на воду поквартально. Возможен налог на землю.
Аренда кв. за 4000грн физ.лицом налог 15% - 600грн.. Можно сдавать любую площадь.

Игорь Алексеевич, спасибо за приведенный пример.
Но данный расчет имеет частный характер. С учетом того, что жилье вынужденно сдает в аренду значительная часть пенсионеров, то они не платят Единий Социальний Внесок. Если предположить что арендная плата квартиры может составлять ,например, 8000грн , То 15%составит 1200грн.
Тогда при едином налоге для пенсионера налогообложение в месяц составит только 214,64грн, а при общей системе налогообложения 1200грн. Это уже существенная разница.
Заключительный вывод"Можно сдавать любую площадь " не совсем корректный . Предлогаю формулировку-"При указанных исходных данных денежная сумма налога почти равна как при едином налоге ,так и при общей системе налогообложения "
Обращаю внимание, что в моем посте я хотел обратить внимание на имеющее место "свободной" трактовки работниками налоговой инспекции ст.291.5.3 НК Украины. Например инспектора 1)под понятием жилые помещения понимают не комнаты, а общую площадь квартиры, 2) считают ,что единоналожникам нельзя здавать часть квартиры( т.е нельзя сдавать комнату в многокомнатной квартире), часть обьекта можно сдавать только в нежилой недвижимости. Считаю такое утверждение неправомерными. Если кто то имеет письма Государственной налоговой службы Украины
, Министерства финансов или др.-прошу сообщить, в свою очередь поделюсь той информацией, которую буду иметь .
С ув. Николай

С арендатором можно договариваться про оплату по разному. Укажите в договоре аренду предположим 2000грн, а фактически он Вам будет платить 8000грн. Для Арендатора я думаю разницы нет, какая сумма будет указана в договоре, для него главное, что бы Вы его не выгнали. Сейчас так работает более 90% населения. Укажите в договоре разные санкции, если откажется оплачивать всю сумму. Предположим нарушение условия проживания, а именно порча имущества, при котором арендатор обязан покинуть помещение в течении предположим 5 суток. Или Арендодатель имеет право поднять сумму аренды в случае ухудшения финансово- экономической ситуации в Украине и т. д. Можно много придумать пунктов, в случае отказа платить всю сумму Арендатором, что бы у Вас оставалось право выгнать его в течении предположим 5 суток.

А по поводу разборок с налоговой, то Вам придётся делать Обращение в ГНАУ о разъяснениях. Ответ получите в течении 30 суток. Если Вас не устроит разъяснение из ГНАУ, то Вы имеете право обратиться в суд. Для суда нужны средства и время. За это время Вы что не будите сдавать жильё в аренду? Будите! Только надо быть хитрее, при этом не нарушать законы Украины.

И последнее. Извините за нескромный вопрос, но какое это жильё у пенсионера, что он за Аренду просит 8000грн. Я точно не знаю расценок в др. городах, но у нас в г.Запорожье дом со всеми удобствами и хорошей мебелью (2011г.) можно снять за 7000грн. в месяц.

Обычная 2-х квартира - до 2000грн., а с хорошим ремонтом и мебелью VIP-студио - до 3500грн (АРЕНДА г.Запорожье)

Извините , а Вы как ЧП сдаюте квартиру вы платите налог на воду , эконалог. А вы сдаюте под жилье или под офис? Просто я тоже хочу сдавать , но не знаю как лучше, как ЧП или частное лицо

Я сдаю, как ЧП на ЕН неж. пом.. Эконалог не оплачиваю, т.к мне не надо (его оплачивают у кого газовый котёл и нет договора на вывоз мусора). За воду с 2012г. декларацию по кварт. подают все, но там налог копейки, если конечно у Вас не производство и вода рекой бежит.
Я дал пример суммы, а решать Вам. Если сумма аренды выше 4500грн, то тогда выгодно сдавать, как СПД на ЕН.
До 4500грн., выгодно сдавать, как физ. лицо.

Дорый день, Игорь Алексеевич,
По первому предложению.
Я обратился в "Державну податкову службу України". Ответ получил через налоговое управление г.Киева. Предментом моего обращения было 1.дать разьяснение что такое площадь "житлових приміщень", 2. Можно ли сдавать часть жилого помещения в аренду единоналожнику( налоговики утверждают, что это можно делать только с нежилыми помещениями) 3. внести предложения по поправке к ст.291.5.3 в части изменения величины 100 кв.м на 250-300. и наполнить смыслом понятие житлові приміщення вписав после этого словосочетания "кімнати".
Дійсна редакція
291.5. Не можуть бути платниками
єдиного податку:
291.5.3. фізичні особи - підприємці, які
надають в оренду земельні ділянки,
загальна площа яких перевищує 0,2
гектара, житлові приміщення,
загальна площа яких перевищує 100
квадратних метрів, нежитлові
приміщення (споруди, будівлі) та/або їх
частини, загальна площа яких
перевищує 300 квадратних метрів;

Запропонована редакція
291.5. Не можуть бути платниками
єдиного податку:
291.5.3. фізичні особи - підприємці, які
надають в оренду земельні ділянки,
загальна площа яких перевищує 0,2
гектара, житлові приміщення
(кімнати) та іх частини,
загальна площа яких перевищує 250
квадратних метрів, нежитлові
приміщення (споруди, будівлі) та/або їх
частини, загальна площа яких
перевищує 300 квадратних метрів;


Полученный ответ из городского налогового управления был не по сути вопросов ,в телефонном режиме мне ответили, что у них нет ответа на эти вопросы, так как они используют унифицированные ответы из Единой баpы налоговых знаний -которая размещена на официальном сайте ДПА Украины.

По второму предложению.
Предположение, что "Сейчас так работает более 90% населения" для г.Киева , особенно центральных его районов- думаю неверное. посудите сами- В центральных районах- Печерском, Шевченковском сейчас средняя цена аренды в месяц для двухкомнатных квартир- 600-1500 дол/месяц, что в гривнах- порядка 8000грн.. Если до 2011г пенсионер платил максимум 200 грн (эта сумма устанавливалась местным районным советом в г.Киеве) в виде единого налога , а с 2012г будет платить даже максимальную ставку единого налога на 2-й группе в виде 20 % от мин зарплаты в 1070гр , что составит порядка 214грн)...ТО ЗАЧЕМ ЕМУ ЕЩЕ ЧТО-ТО ДОГОВАРИВАТЬСЯ С АРЕНДАТОРАМИ? ПРИ ЕДИНОМ НАЛОГЕ НЕТ СМЫСЛА СКРЫВАТЬ ДОХОд))) Более того, в случае обращения одной из сторон в суд, а это имеет место при конфликте сторон,- арендаторы будут применять все дозволенные методы защиты прав и интересов, включая расписки о получении реальных сумм денег, свидетелей, аудио и видеозаписи.
Я хочу работать исключительно в правовом поле и использовать законные механизми минимизации налогообложения.

Прошу обратить внимание на текст ,размещенный на сайте ДПА Печерского района г.Киев http://www.kyivsta.gov.ua/news/2012/02/0206_2.htm

Нещодавно фахівцями управління оподаткування фізичних осіб ДПІ у Печерському районі м. Києва проведена чергова позапланова документальна перевірка ФОП «М». Суб’єкт підприємницької діяльності (ФОП) здавав в оренду власне нерухоме майно, перебуваючи на спрощеній системі оподаткування.

В ході перевірки встановлено, що за ІV кв. 2009 р. підприємцем перевищено граничний обсяг виручки, а саме, обсяг виручки – складає 637,1 тис. грн. Підприємець «М» мав зареєструватися платником податку на додану вартість та перейти на загальну систему оподаткування й задекларувати суму перевищення. Всього цього не було зроблено.

Також, протягом 2010 р. ФОП «М» отримано валовий дохід у сумі 661,4 тис. грн., з якого не нараховано ПДВ на суму 135,5 тис. грн. Своїми діями платник податків порушив п.п.7.3.1 п.7.3 ст.7 Закону України від 03.04.1997 р. №168/97-ВР «Про податок на додану вартість», в результаті фізичній особі підприємцю «М» донараховано ПДВ та застосовано штрафні санкції у розмірі 169,4 тис. грн.

Загальна сума донарахувань складає 259,2 тис. грн.

Шановні підприємці! Не нехтуйте такими поняттями, як чесність й порядність. Порушення податкового законодавства шкодить Державі та бізнесу!

ДПІ у Печерському районі м. Києва

Обращаю внимание, что в своих постах не обсуждал вопрос сумм дохода. Меня интересует толкование закона. А в случае его двузначности или несоответствия социальным нормам- через субъектов законодательной инициативы его изменять. Согласитесь, что для тех, кто уже стал ЧПЭН с видом деятельности по старому КВЭД 70.20.0 -сдача собственной недвижимости в аренду , -они будут и дальше заниматься этой деятельностью..возможно много лет...пока дома не развалятся). Поэтому вопрос защиты прав арендодателей- это должна быть нашей планомерной и постоянной работой, ... объединяясь в профильные объединения арендодателей, Не исключено , что придется что-то решать и в судебном порядке. Но до этого надо ,как это сделал союз ювелиров,-обратиться за разъяснением в Верховную Раду, в Минфин..и тд)...

По третьему вопросу
по ценам на аренду жилья в г.Киеве... вопрос вполне нормальный...(более того от наверняка изучается и налоговыми службаи с целью выявления нарушений и злоупотреблений) - взял первый попавшийся сайт http://dom.ria.ua/ru/realty-4788023.html там сообщают ( и прилогают фото внутренних помещений)-
Сдам в аренду 2-х комнатную квартиру на Печерске
Бульвар Леси Украинки д.6
55/32/9
Квартира двустороняя, комнаты раздельные, с/у совмещен. Балкон застеклен.
меблирована, бытовая техника, 2-а плазменных телевизора, DVD, музыкальный центр, 3 кондиционера, бронедверь, сигнализация, домофон, чистое парадное, паркоместо. цена 1 200 дол/мес
Как киевлянин, от себя скажу- это не самое лучшее место для аренды в Киеве- очень крутой спуск и бульвар очень шумный - в 4 ряда машины -туда и обратно... все дома в основном- 9-ти этажки 70-х годов....
Как и ранее приглашаю всех заинтересованных арендодателей к диалогу и обмену информацией. По прежнему жду собщений и на свою эл. почту от Вас)
С ув. Николай

ЗАТВЕРДЖЕНО
наказ ДПС України
20.02.12 № 136



Узагальнююча податкова консультація щодо
застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності фізичними особами – підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду


В Узагальнюючій податковій консультації вживаються такі скорочення:
Податковий кодекс України від 2 грудня 2010 року №2755-VI – Кодекс;
Закон України від 4 листопада 2011 року №4014-УІ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо спрощеної системи оподаткування обліку та звітності» – Закон № 4014;
Господарський кодекс України від 16.01.03 № 436-ІУ – ГКУ.
Цивільний кодекс України від 16.01.03№435- ІУ – Цивільний кодекс.
Закон України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952-IV).

Відповідно до пункту 1 статті 42 ГКУ підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.
Право приватної власності закріплено Конституцією України та Цивільним кодексом (статті 41 та 325), згідно з якими суб’єктами права власності є фізичні особи та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати. Склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності фізичних та юридичних осіб, не є обмеженими. Законом може бути встановлено обмеження розміру земельної ділянки, яка може бути у власності фізичної та юридичної особи (стаття 325 Цивільного кодексу).
Відповідно до пункту 1 статті 320 Цивільного кодексу власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом. Вказане положення також стосується використання майна, яка надається в оренду підприємцем на спрощеній системі оподаткування.
Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди), встановлені у главах 58 «Найм (оренда)» Цивільного кодексу.
Право користування - це передбачене законодавством повноваження особи одержувати матеріальні, культурні та інші блага від майна, речей відповідно до їх корисних властивостей і господарського призначення, пов'язане із правом володіння. При цьому право користування є одним із повноважень власника і здійснюється у межах, встановлених законом.
Відповідно до засад регулювання відносин найму (оренди), що визначені Цивільним кодексом, а також виходячи із положень статті 4 Закону 1952-IV, на правовідносини, що виникають з договорів найму (оренди) поширюються вимоги щодо обов'язковості державної реєстрації такого речового права як користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами.
З 01 січня 2012 року введено в дію Закон України від 4 листопада 2011року №4014-VI ,,Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо спрощеної системи оподаткування обліку та звітності”, яким запроваджено нові правила та умови застосування спрощеної системи для юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.
Абзацом 2 пункту 291.4 статті 291 Глави 1 розділу ХІУ Кодексу (у редакції Закону №4014) встановлено, що фізичні особи – підприємці – платники єдиного податку, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню, виробництво та/або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови, що протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв: не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб, обсяг доходу не перевищує 1000000 гривень, мають право обрати другу групу.
При цьому, дія цього підпункту не поширюється на фізичних осіб - підприємців, які надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна (група 70.31 КВЕД ДК 009:2005). Такі фізичні особи - підприємці належать виключно до третьої групи платників єдиного податку, якщо відповідають вимогам, встановленим для третьої групи.
Третю групу можуть обрати фізичні особи - підприємці, які протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:
не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 20 осіб, обсяг доходу не перевищує 3000000 гривень (аб.3 п.291.4 Кодексу).
Відповідно до КВЕД ДК 009:2005 діяльність пов’язана із здаванням в оренду власного нерухомого майна, відноситься до групи 70.20.0.
Підпунктом 291.5.3 пункту 291.5 статті 291 Кодексу передбачено, що фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів, не можуть бути платниками єдиного податку.
Отже, якщо площа майна, яке належить на правах власності фізичній особі та надається в оренду (частина здається фізичною особою – підприємцем, а частина фізичною особою не суб’єктом господарювання), перевищує норми, встановлені пп.3 п.291.5 ст.291 Кодексу, то така фізична особа - підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування.
Зазначене не забороняє фізичній особі - підприємцю здійснювати діяльність на загальній системі оподаткування.

Запитання 1. У власності фізичної особи перебуває нерухоме майно не- житлового призначення загальною площею 400 кв. метрів. Чи може така фізична особа надавати 110 кв.м. в оренду як фізична особа, а решту 290 кв.метрів, як фізична особа – підприємець на спрощеній системі оподаткування ?
Відповідь: у цьому випадку фізична особа – підприємець не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування. Така фізична особа може надавати нерухомість в оренду як фізична особа - підприємець за загальною системою оподаткування або як фізична особа несуб’єкт господарювання.

Запитання 2. Фізична особа має у власності житлове приміщення загальною площею 150 кв. метрів. Чи має право така фізична особа надавати в оренду частину цього приміщення (кімнату) площею 30 кв. метрів як фізична особа - підприємець на спрощеній системі оподаткування?
Відповідь: Фізична особа - підприємець може перебувати на спрощеній системі оподаткування та здавати частину житлового приміщення в оренду (30 кв. метрів), за умови якщо решта житлового приміщення (120 кв.метрів) не перебуває в оренді.




Директор Департаменту
оподаткування фізичних осіб В.В. Бусарєв

Большой спасибо за єту информацию,
что касается моего случая-при здаче в оренду жилых помещений-ответ из Наказа №136 меня частично устраивает, так как
1.из его смысла следует ,что жилые помещения входят в том числе комнаты ,
2. можно сдавать в аренду отдельно одну-несколько комнат , суммарной площадью до 100 кв.м
Не устраивает в том ,что нет подтверждения о том что жилые помещения-это исключительно комнаты, а не квартиры, например.



А вот с нежилыми помещениями ответ ДПС Украины не понял. В норме закона 291.5.3. сказано, что нельзя быть единоналожником для тех, кто как ФО-П ( тоесть в законе определен один субьект -ФО-П на квоту до 300 кв.м)сдает более 300 кв.м нежилых помещений. В данном случае ,в примере было 290.
В тексте Наказа указывается-... (частина здається фізичною особою – підприємцем, а частина фізичною особою не суб’єктом господарювання), перевищує норми, встановлені пп.3 п.291.5 ст.291 Кодексу, то така фізична особа - підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування. Т.Е в Наказе оределені ДВА субьекта- ФО-П и ФО на квоту в 300 кв.м) Таким образом из расчета на одного субьекта реальная квота становится меньше, что приводит к уменьшению нормы по площади , выделенной законом именно для ФО-П.
Предпологаю, правильный ответ должен быть в такой редакции-
Відповідь: у цьому випадку фізічна особа -підприємець має право перебувати на спрощеній системі оподаткування .Така фізична особа може надавати нерухомість площею до 300кв.м в оренду як фізічна особа -підприємець на спрощеній системі оподаткування та додатково нерухомість з необмеженою площею як фізічна особанесубьєкт господарювання.

Прошу прокоментировать . Если Вы ,например, сдаете нежилые помещения в оренду и подобный Наказ Вас не удовлетворил, то будите ли Вы чтото предпринимать?
Также прошу дать ссылку на источник, на официальнос сайте ДПС Украины мне не удалось найти этот Наказ)

Учитывая тот факт, что с каждым годом количество споров с налоговой увеличивается пропорционально к увеличению количества субъектов предпринимательской деятельности, загруженность судов не знает границ. Поэтому актуальной становится процедура административного обжалования действий и решений налоговых органов.

В соответствии с Налоговым кодексом Украины налогоплательщик имеет право обжаловать решения, действия контролирующего органа, обратившись к контролирующему органу высшей инстанции с соответствующей жалобой:

- в случае, если налогоплательщик считает, что контролирующий орган неправильно определил сумму денежного обязательства;

- принял любое другое решение, которое противоречит действующему законодательству или выходит за рамки полномочий контролирующего органа, предусмотренных Налоговым кодексом Украины или же другими законами Украины.

В общем, процедура административного обжалования решений налоговых органов государственной налоговой службы является двухступенчатой. Это означает, что жалобы на решения государственных налоговых инспекций подаются в государственные налоговые администрации Автономной Республики Крым, областей, городов Киева и Севастополя. Решения же государственных налоговых администраций Автономной Республики Крым, областей, города Киева и Севастополя должны быть обжалованы в Государственной налоговой службе Украины. А уже решение последней, принятое по результатам рассмотрения жалобы налогоплательщика, - окончательное и не подлежит дальнейшему административному обжалования. Однако, в случае, когда налогоплательщик не согласен с результатами такого рассмотрения, он вправе обратиться в суд. Тогда двухступенчатая процедура административногообжалования решений налоговых органов считается досудебным порядком урегулированием спора.

Хотя, необходимо заметить, что налогоплательщик может оспорить противоправные решения, действия контролирующих органов непосредственно в судебном порядке. В такой ситуации решение контролирующего органа не может быть обжаловано в административном порядке.

Но вернемся к порядку административного обжалования решений налоговых органов. Важно выделить требования, которым должна соответствовать административная жалоба. Во-первых, она подается в контролирующий орган высшей инстанции в письменной форме. Если это необходимо, присоединяются копии документов (заверенные должным образом), расчеты и другие доказательства. Во-вторых, срок ее подачи составляет 10 календарных дней, со дня получения налогоплательщиком решения контролирующего органа. Но если принятое контролирующим органом решение не связано с нарушением налогового законодательства, в котором налоговый контролирующий орган самостоятельно определил денежное обязательство налогоплательщика, последний имеет право обжаловать его в административном порядке в течение 30 календарных дней, которые наступают за днем поступления налогового уведомления-решения (решения) контролирующего органа.

Нужно добавить, что сроки подачи заявлений о пересмотре решений органов государственной налоговой службы за письменным запросом налогоплательщика подлежат продлению руководителем органа государственной налоговой службы (его заместителем), если такой налогоплательщик в течение указанных сроков:

- находился за пределами Украины;

- находился в плавании на морских суднах за границами Украины в составе команды (экипажа) таких суден;

- находился в местах лишения свободы по приговору суда;

- был ограничен в свободе передвижения в связи с заключением или пленением на территории других государств или вследствие других обстоятельств непреодолимой силы, подтвержденных документально.

Что касается содержательной части, то в жалобе должны быть обозначены:

- фамилия, имя, отчество, место проживания физического лица (наименование, местонахождение) - налогоплательщика, а также адрес, на который необходимо будет отослать решение по жалобе;

- наименование органа государственной налоговой службы, который выдал решение, которое оспаривается; дата и номер, название налога, сбора или штрафной (финансовой) санкции и их сумма;

- суть вопроса, просьбы или требования и обоснование несогласия налогоплательщика с решением органа налоговой службы;

- сведения о извещении или же неизвещении соответствующего органа государственной налоговой службы о подаче жалобы в орган государственной налоговой службы высшего уровня;

- подпись физического лица - налогоплательщика, для юридического лица - налогоплательщика - подпись руководителя или же лица, которое исполняет обязанности руководителя юридического лица - налогоплательщика (копия доверенности, которая подтверждает полномочия представителя; для юридического лица - с печатью такого юридического лица);

- перечень документов и расчетов, которые добавляются к жалобе, в случае, если жалоба отсылается почтой, добавляется опись изложенного и уведомление о вручении. Кроме того, налогоплательщик в обязательном порядке одновременно с подачей жалобы должен также в письменном виде сообщить об этом соответствующий контролирующий орган.

После получения оформленной должным образом жалобы контролирующий орган, рассматривает ее и принимает мотивированное решение. Такое решение в период последующих 20 календарных дней, отсылается почтой по адресу налогоплательщика с уведомлением про вручение или же предоставляется ему под расписку. Срок рассмотрения может быть и продлен. В таком случае руководитель (или же его заместитель) должен принять соответствующее решение и в обязательном порядке уведомить об этом налогоплательщика в течение 20 дней с дня получения жалобы. Но в любом случае срок рассмотрения жалобы не может превышать 60 дней с дня ее получения.

Если контролирующий орган принимает решение про полное или частичное не удовлетворение жалобы, налогоплательщик вправе обратиться дней с жалобой в контролирующий орган высшего уровня в течение последующих 10 календарных.

Важно отметить, что во время процедуры административного обжалования обязанность доказать, что решение контролирующего органа является правомірним, возлагается на контролирующий орган.

Жалоба считается полностью удовлетворенной в пользу налогоплательщика со следующего дня после последнего дня указанных сроков:

- если мотивированное решение по жалобе не отсылается налогоплательщику в течение 20-дневного срока, со дня получения жалобы;

- если мотивированное решение по жалобе не отсылается налогоплательщику в течение продленного по решению руководителя контролирующего органа (или его заместителя) срока;

- если решение руководителя контролирующего органа (или его заместителя) о продление сроков ее рассмотрения не было отослано налогоплательщику до окончания 20-дневного стока с момента получения жалобы, сообщает ПрофиКонсул.

Необходимо также учесть, что административному обжалованию не подлежат:

- денежные обязательства, самостоятельно рассчитанные налогоплательщиком;

- решения Государственной налоговой администрации Украины;

- решения контролирующего органа, обжалованные в судебном порядке.

Также не рассматриваются повторные обращения в один и тот же орган государственной налоговой службы от одного и того же лица по одному и тому же вопросу, если первое было решено по сути.

Результатом проведения процедуры административного обжалования является решение, которое оформляется в соответствии с требованиями законодательства про языки на бланке органа государственной налоговой службы, который рассматривал жалобу. Решение содержит вступительную, описательную, мотивировочную и резолютивную части.

Получение налогоплательщиком решения соответствующего контролирующего органа о полном удовлетворении жалобы считается окончанием процедуры административного обжалования. А день окончания процедуры административного обжалования, соответственно, считается днем согласования денежного обязательства налогоплательщика.

Также прошу дать ссылку на источник, на официальнос сайте ДПС Украины мне не удалось найти этот Наказ

4928/7/17-1217 20.02.12
ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

Н А К А З





20. 02. 2012 № 136



Про затвердження Узагальнюючої податкової консультації щодо застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності фізичними особами – підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду




Керуючись статтею 52 Податкового кодексу України, з метою забезпечення єдиного підходу до практичного застосування норм податкового законодавства,

НАКАЗУЮ:
1. Затвердити Узагальнюючу податкову консультацію щодо застосування спрощеної системи обліку та звітності фізичними особами – підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду (додається).
2. Департаменту взаємодії із засобами масової інформації та громадськістю (Семченко О. В.) забезпечити оприлюднення цього наказу та розмістити на веб-сайті ДПС України та у засобах масової інформації.
3. Головам державних податкових служб в Автономній Республіки Крим, областях, містах Києві та Севастополі довести цей наказ до відома підпорядкованих державних податкових інспекцій.


4. Контроль за виконанням наказу покласти на заступника Голови Ігнатова А.П.


Голова О.В. Клименко

Федченко 2473602

Моу мнение по этому разъяснению - оно отражает желание ДПС увеличить базу налогообложение, но не соответствует букве Закона. Надо в судебном порядке признавать это разъяснение таким, что противоречит кодексу.

Игорь Алексеевич, уточните пожалуйста, если сдавать как физ.лицо.( фізична особа несуб’єкт господарювання) то толко 15(17) % или еще обьязательно 34,7 % в ПФ? Нужно ли при этом сдавать свидетельство СПД, или показывать в квартальных отчетах, что деятельность не велась?

В ПФ физ.лица не оплачивают. Перейдите на общую систему, если ничего больше не продаёте, не оказываете услуги. Сдавайте отчёты по 0. После трёх лет можете спокойно закрыть СПД без проверок.
Так же можете сдавать, как физ. лицо и работать по другим услугам, продажам, как СПД.
Можно сдавать одно пом. как СПД, а второе пом., квартиру, как физ. лицо. Законом не запрещено.

Спасибо за ответ! Вопрос возник в связи с выходои указа ДПСУ № 136 от 20.02.2012, а именно:

... якщо площа майна, яке належить на правах власності фізичній особі та надається в оренду (частина здається фізичною особою – підприємцем, а частина фізичною особою не суб’єктом господарювання), перевищує норми, встановлені пп.3 п.291.5 ст.291 Кодексу(площадь более 300 м.кв), то така фізична особа - підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування.

У меня два разных объекта (270 и 160 м.кв). С начала года после долгих вопросов в налог.консультацию, поиску по инету и др. принял решение сдавать один объект на ЕН, а второй как физ.лицо. После этого указа я не могу работать по первому объекту на ЕН и должен перейти на общую систему. Еще будет штраф 15%. Возникает вопрос, ПОЧЕМУ наши законодатели не могут четко формулировать законы и не задним числом!


В этом случае налог в ПФ 34,7% обязателен?


Законом не запрещено как СПД на общей системе?

[quote name='Aleksandr An.' date='Feb 27 2012, 08:47 AM' post='110770']
Спасибо за ответ! Вопрос возник в связи с выходои указа ДПСУ № 136 от 20.02.2012, а именно:

... якщо площа майна, яке належить на правах власності фізичній особі та надається в оренду (частина здається фізичною особою – підприємцем, а частина фізичною особою не суб’єктом господарювання), перевищує норми, встановлені пп.3 п.291.5 ст.291 Кодексу(площадь более 300 м.кв), то така фізична особа - підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування.


На форуме ДПС http://forum.sta.gov.ua/posts/list/0/56316.page#480772 также идет обсуждение этой темы. Специалисты и пользователи тоже не понимают смысл обобщенной консультации касающейся ответа по сдаче в оренду нежилых помещений. Свое обоснование нелогичности указанного вывода в ответе №1 я там изложил. Планирую обратиться в ДПС Украины за дополнительным разьяснением , в том числе и по этому вопросу ( меня также интересует толкование налоговиками понятия "житлові приміщення" в тексте ст. 291.5.3. Налогового Кодекса Украини).Если кого то тоже интересует это- прошу откликнуться. С ув. Николай

1. Вы имеете право сдавать два объекта свыше 300кв.м. (270 и 160кв.м.) только или как физ. лицо (в этом случае оплата в ПФ - не нужна) или, как СПД на общей системе (обязательно оплата в ПФ от дохода). Данное разъяснение налоговой я выставлял здесь на 1 странице.

2. Вы имеете право сдавать свои пом. свыше 300кв.м., как физ лицо (оплата в ПФ - не нужно) и одновременно быть зарегистрированным СПД на ЕН, предоставлять на ЕН др. услуги или продажи населению (например продавать обувь, одежду и т.д.). Оплачиваете в ПФ, как СПД на ЕН - 34,7%

Кто-нибудь обращался к своему налоговому инспектору с этими "Роз'ясненнями" касательно сдачи в аренду части квартиры? Какой был ответ?
Многие инспектора считают недействительным это разьяснение и настаивают на том, что часть квартиры сдавать нельзя на ЕН.
Есть у кого-то результаты?

[quote name='Leelu' date='Mar 2 2012, 06:35 PM' post='111385']
Кто-нибудь обращался к своему налоговому инспектору с этими "Роз'ясненнями" касательно сдачи в аренду части квартиры? Какой был ответ?
Многие инспектора считают недействительным это разьяснение и настаивают на том, что часть квартиры сдавать нельзя на ЕН.
Есть у кого-то результаты?

Я был в начале февраля у своего налогового инспектор Печерской налоговой инспекции -мне было сказано- что понятие "житлові приміщення "- это только свя квартира, и что нельзя отдельно сдавать часть квартиры, например комнату.На мою просьбу предоставить нормативно правовой документ на основании чего делается такое заключение- получил ответ- Так нам разьяснили на семинаре и что есть какоето дерективное письмо, которого у них нет. В связи с этим я письменно официально обратился на имя нач. инспеции за разьяснением . Личный прием заместителем налогововой по вопросом налогообложения физ лиц состоялся 20. 02.2012г. Руководитель выслушала и попросила дать время(пару дней) для проработки ответа . Фактически на следующий день по телефону я узнал от нее о существовании указа ДПСУ № 136 от 20.02.2012, гд было дано разьяснение о возможности сдачи части квартиры-на примере комнаты в 30 кв.м. Позиция ДПС Украины руководителем не оспаривалась. Учитывая, что указанная Обобщающая консультация не имеет ответов на ряд интересующих меня вопросов, Я письменно обратился в Госуд налоговую службу и Минфин с письмом, в котором просил-
1. Надати юридичне роз’яснення та відповісти , чи під поняттям “житлові приміщення” які вжиті у тексті ст. 291.5.3. Податкового кодексу України треба розуміти саме житлові приміщення квартири/будинку (тобто лише кімнати).
2. Відповісти чи може ФО-П ,платник єдиного податку, здавати в оренду не весь об’єкт житлової нерухомості , а його частину,наприклад одну/декілька/всі кімнати в багатокімнатній квартирі.
3. Надати пропозицію щодо зміни редакції ст. 291.5.3.в частині збільшення розміру площі житлових приміщень(наприклад 250 замість 100 кв.м), здача в оренду яких можлива для платників єдиного податку ,- на розгляд до Верховної Ради України через суб’єктів законодавчої ініціативи. Ознайомити з іншими пропозиціями стосовно змін до цієї статті.
4. Надати роз’яснення щодо правомірності Відповіді на запитання 1 (щодо нежитлових приміщень)у Узагальнюючий податковій консультації ,затвердженої наказом №136 від 20.02.2012р. ДПС України
Так же мной был подготовлен запрос в профильный комитет ( по налогообложению) Верховного совета . Буду ждать ответ.
Предлогаю и Вам не терять время и персонально письменно обратиться за разьяснением и мотивируя свою правовую позицию вносить предложения о изм. текста ст. ПК.

Запропоновані зміни до ст.. 291.5.3.ПК України:
Дійсна редакція
291.5. Не можуть бути платниками
єдиного податку:
291.5.3. фізичні особи - підприємці, які
надають в оренду земельні ділянки,
загальна площа яких перевищує 0,2
гектара, житлові приміщення,
загальна площа яких перевищує 100
квадратних метрів, нежитлові
приміщення (споруди, будівлі) та/або їх
частини, загальна площа яких
перевищує 300 квадратних метрів;

Запропонована редакція
291.5. Не можуть бути платниками
єдиного податку:
291.5.3. фізичні особи - підприємці, які
надають в оренду земельні ділянки, загальна
площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові
приміщення (кімнати) ,
загальна площа яких перевищує 250
квадратних метрів; нежитлові
приміщення (споруди, будівлі) та/або їх
частини, загальна площа яких
перевищує 300 квадратних метрів;

С наилучшими пожеланиями, Николай

Покритикуйте такую схему сдачи в аренду: физлицо владеет коммерческой недвижимостью площадью 500 кв.м.
1. 290 кв.м сдает за 1 (Одну) грн в год ФОП на ЕН 2 гр, который сдает дальше плательщику ЕН по 100 грн кв.м. в месяц
2. 210 кв.м. сдает за 1 (Одну) грн в год ФОП на ЕН 3 гр, который сдает дальше плательщику налога на прибыль по 100 грн кв.м. в месяц
Оба ФОПа не родственники, с 1 грн удерживают 17 копеек НДФО и перечисляют в бюджет.